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美国楼市怪现象:利率高得吓人 房价却创历史新高 怎么回事?

2023年10月17日 | 查看: 95159

  一边加息,另一边房价却创出历史新高,最近美国楼市就出现了这种怪现象。

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  近期,美国30年期房贷利率水平上升至7.7%左右的高位,但最新数据显示,今年7月,美国房价创下历史新高。

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  一般而言,房贷利率上升,购房者资金成本提高,会抑制购房行为,需求下滑并导致房价下跌。但今年以来美国楼市如此相反走势,让许多人直呼“看不懂”。美国楼市究竟怎么回事?

  美国房价创历史新高

  近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示,2023年7月,美国全国房价综合指数创下历史新高,当月该指数环比上涨0.6%,与去年同期相比增长1%。

  标准普尔(S&P)道琼斯指数董事总经理Craig J.Lazzara表示,美国房价在2022年6月触顶后下跌,截至2023年1月份,美国房价7个月内下跌了5.0%。转折点发生在今年1月,美国房价开始再度上涨。截至今年7月,之前的跌幅已被抵消,房价指数创下历史新高。

  Craig J.Lazzara透露,7月份,在20个美国样本城市中,有10个城市的房价达到了历史新高。

  各大都市中,7月,芝加哥(+4.4%)、克利夫兰(+4.0%)和纽约(+3.8%)的房价同比涨幅最高。今年1-7月,美国全国房价综合指数累计上涨5.3%,远高于35年多来历年全年涨幅的中位数。

  值得注意的是,美国当前正处于持续一年多的加息周期中,自2022年3月开启加息以来,美联储已加息了11次,累计加息525个基点。

  加息导致国债收益率飙升,从而推高住房按揭贷款利率。美国抵押贷款银行家协会(MBA)近日公布的数据显示,截至10月6日当周,30年期定息抵押贷款的合约利率上升14个基点至7.67%,为连续第五周上升;其中大额的30年期定息抵押贷款利率升至7.7%。

  7.7%的房贷利率意味着什么?以300万元人民币的贷款额计算(等额本息),30年期,购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%的房贷利率来计算,同样300万元的贷款,30年期,每月还款仅需1.2万元左右。

  美国房价为何走势反常?

  答案可能在供给不足上。

  总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼集团CEO卡希夫安萨里(Kashif Ansari)接受中新社国是直通车采访时表示,美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态,买房的不多但卖房的更少,这种状态很可能会延续至明年。

  卡希夫安萨里说,根据坊间多份报告,由于按揭利率升至历史高位,消费者负担过重,人们的买房意愿跌入历史低谷。今年以来,银行及金融机构由于自身经营压力,其放贷能力并未扩大,导致买家获得按揭的水平变低,抑制了需求。房利美(Fannnie Mae)9月份的月度购房调查也显示,消费者担心自己失业的比率虽占少数但有所增长。

  来自美国房地产经纪公司Redfin的最新数据也显示出这种价升量跌的趋势。Redfin数据显示,2023年9月,美国房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%,销售中位价为41.25万美元,但平均而言,售出房屋数量同比下降17.6%。

  Redfin首席执行官Glenn Kelman近期表示,美国住宅销售量再糟糕不过了。“现在只有那些必须搬家的人才会搬家(换房)”。利率不断上升导致很多消费者在购房季开始时决定退出。在过去的四到五周内,20%到25%的房地产交易被取消。

  美国楼市真实情况如何?

  中新社国是直通车采访了多位美国的房地产经纪人,不少经纪人对高利率下的楼市交易并不乐观。

  位于波士顿的房产科技公司美吉居(Geo Home US)联合创始人杨晓雯对中新社国是直通车表示,目前人们大都是“非必要不卖房”。美国眼下的高利率,意味着大部分户主的房贷利率都低于当前利率。市场成交量普遍是疫情前均值的2/3左右。

  “我们观察到三个现象:一是经纪人接到的客户数迅速萎缩。和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。二是前几年,受益于千禧一代(出生于1982-2000年的人群)买房潮,出现了很多年轻的明星经纪人。不过,今年有baby boomer(出生于1946-1964年)客户的资深经纪人交易量下降较少。三是身边很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着更多的月供,更低的生活质量。”杨晓雯说。

  美国西海岸西雅图楼市的情况与波士顿相似。美国房地产经纪公司Compass西雅图柯克兰(Kirkland)分公司经纪人Becco Zou说,高利率对西雅图的房地产成交量影响还是很大的。按揭贷款利率已经从2.8%左右涨到最近的近8%。

  Becco Zou表示,美国人家基本上每10年会换房,但想换房的客人现在只能暂时不动了,买房的客人也处于观望状态。现在市场上还在买卖房的客人大多数都是刚需客人。

  “总体来说,如果是刚需自住而且长期持有的话,我觉得尽快买比较好,但是也要量力而行。如果是去年上半年那段疯狂时期买了房,现在就会觉得亏了。说实话自从疫情开始,我觉得市场就变得难以预测了。”她坦言。

  eXpRealty洛杉矶经纪人珍珠说:“最近我为一个客户买了房。他从2021起年要买房,看了两年,这期间按揭贷款利率也从2%左右涨到了7%”,而大洛杉矶区域的平均房价一年涨大约5万美元,两年涨了10万美元。两年前他看上的房子,现在同样的购房款已买不下来。但最近这位买家决定不再坐等了,咬咬牙付了首付。

  美国房价还会持续上涨吗?

  卡希夫安萨里也表示,市场认为居高的房价在未来一年并不会下跌。高按揭利率也让业主不愿卖房,大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率。他们如想改善居住条件,只能守住低利率不动,退而求其次选择改造翻新现有住宅。数据也显示建筑商面临工人短缺、材料费上涨、和楼市冷落等困境而无意盖很多楼。

  现在的7%高按揭利率,何时会回到如2019年那样“正常”的水平?卡希夫安萨里指出,坊间大部分人认为短期内不太可能。美联储的信号是将在一段时间内维持高利息的新常态。

  从居外IQI数据来看,卡希夫安萨里透露,今年华人买房自住用途的居多,投资房减少。美国虽不再是中国买家的首选海外购房国,但仍居第3名。

  中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏对中新社国是直通车表示,美国楼市大致上以18年为一个周期,目前美国楼市正处于一个繁荣周期的尾声,这也是美国楼市近期似乎涨势很快的原因。不过,他认为,这一周期在明后年可能要终结了,那时候美国房价可能会出现一轮大幅下跌。

(文章来源:国是直通车)

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